PREAMBULO
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta
en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones
entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento
de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de
23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran
avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin
embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la
sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es
en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas
actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso,
por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad.
Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de
mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías,
ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten
la movilidad de personas con minusvalía, servicios de telecomunicación,
aprovechamiento de la energía solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades
de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios
integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando lucha contra la morosidad
se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de
medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad
en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas
por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago
de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad
solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución
de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta
de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de
ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad...,
etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada
de la formación de las actas de las juntas, funciones de los órganos
de la comunidad, en particular del Administrador, que podrá ser cualquier
copropietario o persona física con cualificación profesional
suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto,
renuncia al cargo del Presidente y otras numerosas materias que la realidad
diaria de la vida en comunidad había puesto de relieve que estaban
insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo,
pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales,
en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas
venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro
país.
CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial
de propiedad establecida en el artículo 396 del Código
Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración
de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida a un elemento común de aquél o
a la vía pública.
Artículo 2
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto
en el artículo
5 .
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo
396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo
de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de
esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad,
de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los
derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos
en esta Ley.
CAPITULO II: DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo
trescientos noventa y seis del Código civil corresponde al dueño
de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que
estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente
al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido
señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio
delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales,
de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con
relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas
del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación
en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o
menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que
sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar
los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute
afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer cesar
la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse
por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita
al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida
de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos
o locales describirá, además del inmueble en su conjunto,
cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La
descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias
exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones
con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su
extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos,
tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación
que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único
del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios
existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación
se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en
relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior,
su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse
de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución
y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al
uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y
servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación
y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a
terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone
sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para
la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada
utilización
de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos
por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar
normas de régimen interior que obligarán también
a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para
tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando
no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general,
su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos
de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente
a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna
y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo
sin dilación al Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas
en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades
prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas,
bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización
de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar
contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente
por este artículo, se sustanciará a través del juicio
ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento
fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por
la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento
de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden
de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario
y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de
la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización
de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al
uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función
de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar
extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local,
así como su inmediato lanzamiento.
Artículo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división
material, para formar otros más reducidos e independientes, y
aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio,
o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los
titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la
que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación
para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo
quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos
comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios,
estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de
los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad
o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por
su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio
del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas
para la creación de servicios comunes de interés general acordados
conforme a lo establecido en el artículo
17 , teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños
y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación
de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las
cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año
natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a
efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para
su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5.
o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de
los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde
con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad
de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores
titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año
natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto
al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse
al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios
o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento
certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente
con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento
del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta
obligación por el adquirente. La certificación será emitida
en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud
por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente,
quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud
de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso
en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad
de propietarios para atender las obras de conservación y reparación
de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso
podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato
de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir
un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones
con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones
cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio
en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole
relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por
domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a
la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al
ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese
imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior,
se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la
fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación,
firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el
visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma
producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días
naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción,
el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las
deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión
de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél
a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación
cuando cualesquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo
13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda
o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario,
o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán
generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales,
sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de
las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo
11.2 de esta Ley.
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la
realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento
y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna
las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad,
accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya
vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios
personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar
las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad
de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos
y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior,
cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución
de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán
individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo
procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados
solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos
en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo
estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones
que los establecidos en el artículo
9 para los gastos generales.
Artículo 11
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación,
habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su
naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones
no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación
exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente
no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en
el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de
la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización
y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del
correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización
de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos
aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento
expreso de éste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble
serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad
de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artículo 12
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración
de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes
afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen
establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte
fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones
que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales,
la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos
locales o pisos.
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de
la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios,
podrán
establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello
pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente
a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección
o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio,
si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro
del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan
para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo
17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución
al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo
hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine
en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento
se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación
del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir
al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste,
así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos
que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas
por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios
por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente
de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser
ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas
con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para
ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones
y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el
ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento
de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración
del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio
no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración
del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen
los estatutos.
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados
en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de
los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación
de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en
el artículo
20.c .
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen
interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general
para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el
mejor servicio común.
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios
será personal
o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta
un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos
nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al
nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado
por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se
trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo
17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen
al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no
hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación
judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones
si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los
propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación
en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías
exigidas en esta Ley.
Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez
al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás
ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta
parte de los propietarios, o un número de éstos que representen,
al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto,
los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a
tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o,
en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones
en la forma establecida en el artículo
9 . La convocatoria contendrá una relación de los propietarios
que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad
y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los
supuestos previstos en el artículo
15.2 .
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie
y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a
tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos
que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden
del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria,
la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría
de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria
de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día
y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo
día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto
será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en
este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a
la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una
antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando
menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias,
con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del
Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo
decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios
se sujetarán
a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos
de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés
general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo
o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos
comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente
el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,
así como el consentimiento del propietario directamente afectado,
si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de
esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas
que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso
cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de
los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los
propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes
de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo
adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo
9 , no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza
las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales,
por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998,
de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como
la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento
de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para
acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser
acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los
integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas
de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o
adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su
conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios
que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante,
si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones
o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles
siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación
y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración,
a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados
por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente,
a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos
en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en
el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia
los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que
proceda dentro de veinte días, contados desde la petición,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables
ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad
en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado
con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos
los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho
de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar
al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad
o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta
regla no será de aplicación para la impugnación de los
acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las
cuotas de participación a que se refiere el artculo
9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo
por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley
o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de
la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido
en el artículo
9 .4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter
cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán
en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad
en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar,
al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen
promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre
su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como
de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de
sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera
relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que
hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas
de participación que, respectivamente, representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario
al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere
lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo
con el procedimiento establecido en el artículo
9 .Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que
la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración,
los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados,
con indicación de los votos a favor y en contra, así como las
cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre
firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse
antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar
la subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios.
Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las
convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes
de las reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y
servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos
a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan
de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente
a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo
las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta
de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos
y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición
de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo
9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o
local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario,
el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta
de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través
del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa
certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación
de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como
secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal
acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida
en el artículo
9 .
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado
anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo
de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste,
y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente
del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición
inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario.
Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral,
que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos
casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera
de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio,
el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes
de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y
las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo
sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor
podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía
por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los
servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades
debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo
caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo
394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen
ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento
de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista
oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas,
aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión,
se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos
del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido
preceptiva.
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente
a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente
y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor
podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte
en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el
importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución
si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad
de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse
el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo
las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida
aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta
por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos
que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
CAPITULO III: DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo
396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos
inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales
en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente
a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior
podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera
de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo
5 . En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta
Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A
tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo
o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de
propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción
del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones
y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación
de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente
de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales
de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad
agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior
gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica
que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones
de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario,
por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación,
los cuales ostentarán la representación del conjunto de los
propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la
mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de
las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad
agrupada lo dispuesto en el artculo
9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente
se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios
comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las
facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades
de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades
señaladas en el apartado anterior.
DISPOSICIONES
DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus
competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución
del fondo de reserva regulado en el artículo
9.1.f se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta
de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente
disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva
al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con
una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad.
A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones
necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva,
la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo
9 .
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en
ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal
establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario
para atender los gastos de conservación y reparación de la finca
permitidos por la presente Ley se computarán como parte integrante del
mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones
necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva
conforme a lo señalado en el párrafo anterior.
DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA
Modificación del Artículo 396 del Código
Civil
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado
en los siguientes términos:
"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común
de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre
los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado
uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las
fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las
conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías,
corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,
depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones
comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua,
gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las
de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación
o evacuación de humos; las de detección y prevención de
incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio,
así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los
servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada
al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales
o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división
y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente
con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los
demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo
ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales
y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados."2. Sin perjuicio
de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en
el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en
vigor con su redacción actual.
DISPOSICION TRANSITORIA UNICA
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad
Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto
por la presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales
ya iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente,
los cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta
hasta su conclusión.
DISPOSICION FINAL UNICA
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se
opongan a lo establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto
las cláusulas
contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que
resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en
el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.